Röportaj:Acele Kamulaştırma ve Sözleşmelerin Hukuki Durumu

Değerli okuyucularımız,
Kentsel dönüşüm uygulamaları nedeni ile Fikirtepe, Dumlupınar, Eğitim ve Merdivenköy mahallerinde yaşanan sorunlar ve çözüm önerileri hakkında bir yazı dizisine başlıyoruz.
Yayınlayacağımız röportajlarla sorunların çözümüne ışık tutmayı amaçlıyoruz. Uzman kişilerin görüşlerini ve hukuki çözüm önerilerini aktaracağız.
Müteahhitlerin sözleşmelerini imzalamayan mülk sahiplerinin kaygılarına cevaplar arayacağız.
Firmaların sözleşmelerini imzalayan vatandaşların, dertlerini, umutlarını, sorunlarını, mahrumiyetlerini uzmanlara aktararak cevapları okuyucularımızla paylaşacağız.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Kamulaştırma konularında sorunlarımıza ışık tutan Sayın Av. Hüseyin Karataş ile yaptığımız röportajı aşağıda sunuyoruz.
Eski hakim, Av. Hüseyin Karataş, belediye başkanlığına aday olduğunda, Kentsel Dönüşüm kavramını, toplum ve çevreye duyarlı, rant hesaplarından uzak bir yaklaşımla kullanan ilk kişi olduğundan bu röportaj daha da önem kazanmaktadır.

Av. Hüseyin Karataş Röportajı

Av. Hüseyin KarataşBirinci Bölüm
Fikirtepe Derneği: Kamulaştırma ve acele kamulaştırma nedir farklarını açıklayabilirmisiniz?
Av.Hüseyin Karataş : Kamulaştırma Kanunu’nun birinci maddesi: Kamu yararının gerektirdiği hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar devlet ve kamu tüzel kişilerince kamulaştırılır diyor. Yani demek ki bir yer kamulaştırılırken muhakkak ama muhakkak bir kamu yararı aranması gerekiyor. Acele kamulaştırma meselesinde de elbette ki öncelikle kamu yararı aranmakla birlikte, bu biraz daha komplike, yani milli müdafaa konusunda önemli olması, yurt savunmasında bir ihtiyaç duyulması veya aceleci olma nedeni olarak Bakanlar Kurulundan bu konuda bir karar çıkması lâzım. Ancak bu hallerde acele kamulaştırma yapılabilir. Şimdi kamulaştırma ile acele kamulaştırma arasındaki farklara bakmak lâzım. Normalde kamulaştırılacak alan belirlendikten sonra ne yapıyorlar? Bir kıymet takdiri yapıyorlar. Bu kıymet takdirini size bildiriyorlar. Siz gerekirse kamulaştırma kararına karşı itirazlarınızı yapıyorsunuz. Bu bir süreç ama acele kamulaştırmalarda bu süre yedi güne kadar kısa. Dolayısıyla acele kamulaştırma insanların haklarını çok daha kısa sürede ellerinden alan bir şekildir. Şimdi, kamulaştırma kararları veya acele kamulaştırma halleri özellikle sizinle ilgili olan kısmıyla söyleyeyim. Afet Yasası uyarınca riskli alan ilan edilen yerlerde kamulaştırma kararlarını da geçtiler. Acele kamulaştırma yoluna gidilmesi ile ilgili bazı hükümler koydular. Acele kamulaştırma yapılabilmesi için ne lâzımdı, Bakanlar Kurulunun kararı lâzımdı. Bakanlar Kurulu bu konuda bir kararname çıkarttı ve bu kararname ile bir yetki verdi. Kime? Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’ne. Dedi ki, ben bu yetkilerimi sana devrediyorum. Sen belirle. Şimdi bu alınan acele kamulaştırma kararlarının temelinde, Bakanlar Kurulu’nun kararı yoktur ama hukuksuzluk adına bir şey var mıdır? Baktığınız zaman hukuki silsile tamam gibi görünüyor.
Fikirtepe Derneği: Bakan, Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’ne bir olur verdi ama ayrıca Bakanlar Kurulu’nun bütün bakanların imzası olan bir karardan haberimiz yok. Acaba öyle bir karar var mı?
Av.Hüseyin Karataş: Var, var onu da ben size biraz sonra söyleyeceğim. Şimdi, oturduğunuz ev tapulu, maliksiniz, burayı elinizden aldıkları zaman diğer sonuçlarını biraz sonra görüşeceğiz ama ne oluyor işin özü itibariyle mülkiyet hakkınız elinizden alınıyor. Mülkiyet hakkı bizim Anayasamızda güvence altına alınmış mıdır? Evet. Peki, Avrupa, Anayasanın doksanıncı maddesinde bu var, Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine ek 1 No’lu protokolde de insanların mülkiyet hakkı korunuyor. Biz uluslararası anlaşmalarla Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine taraf mıyız? Evet. O halde biz de ona devlet olarak uymak zorunda mıyız? Evet, uymak zorundayız. O halde demek ki insanların mülkiyet hakkının gaspı öncelikle anayasaya ve uluslararası anlaşmalara taraf olmamız nedeniyle aynı zamanda da Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesine aykırıdır. Bununla ilgili gerektiğinde hukuksal mücadele verilebilir, kanaatindeyim.
Fikirtepe Derneği: Burada zaten başta söylediniz ya kamulaştırma ya da acele kamulaştırmanın yapılabilmesi için Bakanlar Kurulu kararı olsa bile yasadaki temel gereklilik kamu yararı değil mi?
Av.Hüseyin Karataş: Aynen öyle.
Fikirtepe Derneği: Dolayısıyla zaten uygulamanın bir ayağı eksik kalıyor.
Av.Hüseyin Karataş: Bir ayağı eksik ama onu şöyle tamamlıyor veya tamamlayabilirler. Şimdi bir yerin riskli alan ilan edilmesiyle korunan şey nedir? Hayat, hayat hakkı mülkiyet hakkından önce gelir. “Sizin hayatınızı koruyorum, daha ne istiyorsunuz” diyor.
Fikirtepe Derneği: Çünkü çürük binalarda yaşıyorsunuz, deprem olursa öleceksiniz deniyor.
Av.Hüseyin Karataş: Deprem olursa öleceksiniz, hayatınızı koruyorum, diyor. Bunlar hukuki incelikler bunların ayrıntılarını daha sonra konuşabiliriz. Evet, birincisi bu. Şimdi Fikirtepe’de yapılan kamulaştırma işlemleri yasal mı? Evet, yani şekli olarak baktığınız zaman Kamulaştırma Kanununun birinci, üçüncü ve yirmi yedinci maddelerine uygun, 644 sayılı kanun hükmünde kararname çıkmış ve burada Bakanlar Kurulu elindeki kamu yararı ve kamulaştırma yetkilerini biraz önce söylediğimiz gibi Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’ne devretmiş. Ve onlar da bu işlemleri uygulamaya başladıklarına göre hukuksal olarak altyapı tamammış gibi görünmekte.
Fikirtepe Derneği: Peki, bu durumda insanlar için ne söyleyebiliriz? Yani kamulaştırma işlemi yapılmış olan ya da en azından şuanda bir örneği var. Bedel saptamışlar, hatta bedelin ilk taksidi hesaba yatırılmış.
Av.Hüseyin Karataş: Şimdi kamulaştırmayla acele kamulaştırma arasındaki bir diğer fark da şu, devlet acele kamulaştırmada paranın tamamını peşin ödemek zorunda değil.
Fikirtepe Derneği: Beş takside bölüyor. Beş taksit beş yıl boyunca mı ödenecek?
Av.Hüseyin Karataş: Beş yıl da çok net olmamakla birlikte eşte birini peşin verecek diyor. Yasal süreçler var, dava açtınız bedel yükseltilmesini istediniz, o süreçleri göz önüne alarak biraz daha rahat bırakıyorlar. Ama sana gayrimenkulünün yüzde yirmisini vermek suretiyle de seni oradan derhal çıkartma imkânına sahip oluyorlar.
Fikirtepe Derneği: Peki, diyelim ki bu bedel tespiti ve işte yüzde yirmisini de ödediler, sonra da tapu tescil davası açtılar. Bu formalite. Tescili de yaptırabilirler. Bu arada mülkün sahibi de bunun iptali doğrultusunda bir karar çıkarabilirse bu tescil gerçekleşir mi, gerçekleşmez mi? Eğer yetişebilirse veya geç kalırsa iptal ettirebilir mi?
Av.Hüseyin Karataş: Şöyle, mahkeme eğer yapılmaması yönünde bir karar verirse zaten tapuya işlenmesi söz konusu değil. Yargılama devam ederken mahkeme bir ihtiyati tedbir kararı vererek tescili önleyebilir.
Fikirtepe Derneği: Yani geri dönülmesi problem olmasın diye ihtiyat tedbir kararı verebilir.
Av.Hüseyin Karataş: Evet
Fikirtepe Derneği: Fikirtepe’ye 80 m. yüksekliğinde çok yüksek binalar yapılacak. Bunlar bahçe içinde 2 katlı villa değil ki.
Av.Hüseyin Karataş: Tabi, binanın yüksek olması dayanıklılık açısından tartışılabilir. Burada belki ince bir hukuki sorun olarak şu düşünülebilir: Bölgeyi riskli alan ilan ettiniz ama benim binam sağlam diyebilirsiniz.
Fikirtepe Derneği: Evet tapu kayıtlarında Riskli Yapı ibaresi geçmiyor.
Av.Hüseyin Karataş: Evet, riskli yapı farklı düzenlenmiş çünkü.
Fikirtepe Derneği: Yapıların tek tek risk analizi, tespiti yok. Böyle bir çalışmayı kanıtlayacak belge de yok.
Av.Hüseyin Karataş: Evet, sadece riskli alan olarak var.
Fikirtepe Derneği: Peki, buradan girilebilir mi bu acele kamulaştırmaya?
Av.Hüseyin Karataş: Elbette.
Av.Hüseyin Karataş: Riskli alan ilan edebilmek için önce ortada riskli bir alan olması lâzım. Şimdi bana göre bu hukuki bir incelik. Hali hazırda elimizde böyle bir dava örneği yok.
Fikirtepe Derneği: Şimdi bu uygulama ile ilgili bir şey daha sormak istiyorum. Diyelim ki bir mülk sahibi dediğiniz gibi bir tedbir kararı aldırdı. Nihai karar da lehine çıktı.
Av.Hüseyin Karataş: Biliyorsunuz, Anayasa Mahkemesi 6306 sayılı kanunun bazı maddelerini iptal etmeseydi dava bile açılamıyordu.
Fikirtepe Derneği: Evet açılamıyordu. Yani şimdi davacı vatandaş eğer davayı kazanırsa yürütülen kamulaştırma işlemleri iptal edilmiş olacak mı?
Av.Hüseyin Karataş: Zaten işlem sonuçlanamaz ki. Yani tapuda hazine adına tescil yapılamaz. Kamulaştırma kararı kalkar.
Fikirtepe Derneği: Kamulaştırma kararı kalkınca da en başa dönülmüş mü olur?
Av.Hüseyin Karataş: Evet
Fikirtepe Derneği: Kamulaştırmayı uygulayacak Bakanlığın aslında bu işlemi özel sektöre arsa açmak için yaptığı kanaati hakim. Vatandaşı firmanın sözleşmesini imzalamaya zorlamak için yapıldığı çok açık. Fakat özel firmanın hak sahibine dayattığı sözleşme standart bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin temel unsurlarını tam olarak taşımıyorsa, tek tarafın çıkarlarına göre hazırlanmışsa, ve hak sahibinin mülkiyet hakları için tehlikeler içeriyorsa, adil değilse, teminatı yoksa, böyle bir durumda devlet gücünü kullanan Bakanlığın insanlara baskı yapması yasal mıdır? Bu şekilde vatandaşın çiğnenen haklarının korunması için ne gibi imkanlar var acaba?
Av.Hüseyin Karataş: Şimdi öncelikle şuna bakmak lâzım. Bir riskli alan tespit ediyorsunuz. Bu riskli alandaki binaların yıkılmasına, yerine yeni binalar yapılmasına karar veriyorsunuz. Peki bu işleri kim yapacak? Bir müteahhit, bir müteahhitlik şirketi, bir inşaat şirketi yapacak. Türkiye’de SMMM olabilmek için kanun şartlar arıyor, diyor ki şu şu şu şartlara sahip olacaksın. YMM olmak için şu şu şartlara sahip olacaksın. Avukat olmak için şu şu şartlara sahip olacaksın. Mimar olabilmek için şu, mühendis olmak için şu şartlar gerekiyor diyor Fakat devlet sizin arsanızda bina yapacak adam da hiçbir standart aramıyor. İşte bu yasadaki çok büyük bir eksikliktir. Eğer yasa bir koşul getirmiş olsaydı, mesela yapılması planlanan gayrimenkullerin inşaat değerinin bayındırlık birim fiyatlarına göre oluşacak tutarından daha az olmamak üzere bir sermayeye sahip olma şartı getirseydi. Bunu belirtmemelerinin sebebi yandaşların istedikleri gibi o alandan istedikleri gibi rant elde etmelerini sağlamaktır. Şimdi ne yapıyorlar? Üç bin lira sermayeli bir şirket geliyor, bugünkü rakamla söylüyorum, üç trilyon liralık büyük bir inşaatın yapımıyla ilgili sizden yetki istiyor. Siz müteahhidin inşaatı yapamayacağını bildiğiniz halde bir sözleşmeyi imzalamak zorunda kalıyorsanız. Bu hukuki tabirle, genel işlem şartları dediğimiz şartlara aykırıdır. Peki, diyelim ki, böyle bir şirket geldi, bu şirketle de bir sözleşme imzalayacaksınız. Sözleşmede şartlar nasıl belirlenecektir? Bizim hukukumuzda bir genel ilke vardır. Biz buna ‘Sözleşme Serbestisi İlkesi’ diyoruz. Karşı taraf gelip benimle bir anlaşma yapmak isterse, Sözleşme Serbestisi İlkesi içinde, ben bir rakam söylerim o bir rakam söyler. Bütün koşullar birlikte kararlaştırılır ve ortaya bir sözleşme çıkar. Peki bu sözleşme hangi hallerde geçersiz olur? İrade fesadında. Mesela ben doksan üç yaşındayım sizinle bir sözleşme imzalıyorum aklım yerinde mi değil mi veya kırk yaşındayım ama akli melekelerim yerinde değil bu sözleşmeyi imzaladım. Bu sözleşme geçerli midir? En önemlisi genel işlem şartları dediğimiz tarafların uymak zorunda kaldıkları veya uymak zorunda oldukları yasaların belirlediği ilkeler. Nedir bunlar? Bir taraf için gabin oluşturmayacak, yani bir tarafı yok edip öbür tarafın haklarını tamamen koruyacak bir sözleşme geçerli olmaz. Çünkü burada taraflar eşit güçte değil. Ama mesela eşitler arasında yapılan sözleşmelerde buna kanun izin veriyor. Siz bir şirketsiniz, ben de bir şirketim, iki taraf da tacir olduğu için sözleşmenin tarafları tedbirli davranmak zorunda ve bu tedbirli davranma ilkesi, nedeniyle yaptığımız sözleşme geçerli addediliyor.
Çinlilerin çok güzel bir atasözü vardır “Pirincin içindeki siyah taşlardan korkmayınız” der, çünkü dişi kıran beyaz taştır. Bu çok önemli. Dediğim gibi tacirler arasında böyle bir olay olduğu zaman, iki taraf da karşı tarafa gereğini yapman lâzımdı, diyebilir. Yasa ticari sözleşmeleri geçerli addediyor.
Fikirtepe Derneği: Ama bir taraf şirket, diğer taraf kişiyse?
Av.Hüseyin Karataş: İşte biraz önce söylediğim gibi bu durum sözleşmelerin feshi için haklı bir neden oluşturabilir.
Fikirtepe Derneği: Olabilir ama yeterli bir neden değil mi demek istiyorsunuz?
Av.Hüseyin Karataş: Tek başına yeterli değil. Böyle bir gerekçeyle sözleşmelerin feshi için bir dava açılması gerekirse, biraz önce saydığım o ilkeler kullanılacak. Sözleşmede bu söylediklerimizi destekleyecek unsurların bulunması lazımdır. Yani sözleşme bir tarafı zenginleştirici, bir tarafı yoksullaştırıcı olmamalıdır.
Devam edecek.

baslik

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.